Slopa gräddfilen för bygg­jättarna

Okidoki skriver på SvD Debatt att det är dags för kommunerna att ställa krav på aktörerna i stadsplaneringen – annars kommer storbolagen fortsätta att nyttja sin gräddfil och ge oss miljöer ingen vill ha.

Storstadskommunerna skryter med att de gjort läxan från miljonprogrammet och lärt sig att ställa krav på marknaden som garanterar kvalitet i bostadsbyggandet. När bostadsbristen byggs bort ska vi få hållbara stadsdelar och en mix av männi­skor, handel och arbetsplatser. Blandstad, lyder den tjusiga parollen.

Problemet är bara att den vackra bilden inte stämmer med verkligheten. Kommunerna ger stora aktörer ett övertag i stadsplaneringen som företagen utnyttjar för att gynna sina affärer. Företag kan inte lastas för att de vill tjäna pengar, men samhället har ett demokratiskt ansvar att inte låta bostadsbristen ursäkta monofunktionella, fula och ohållbara stadsmiljöer. Det här måste vara miljöminister Karolina Skogs och bostadsminister Peter Erikssons prioritet nummer ett. För om man ska vara uppriktig: vilka stadsdelar har vi byggt de senaste 50 åren som vi kan vara riktigt stolta över?

Det finns lösningar som kan vända utvecklingen. Lösningar som skulle gynna småföretag och kreativitet. Kommunerna har alla möjligheter att styra processerna, men väljer antingen att avstå eller är helt enkelt för okunniga. Konsekvenserna av detta får vi leva med i generationer.

Så hur går det till när en ny stadsdel byggs? Kommunerna äger större delen av den utvecklingsbara marken i våra tillväxtkommuner (i Stockholm cirka 60 procent). De har också planmonopol; genom översikts- och detaljplaner styr de vad som får byggas. Men det är oftast privata företag som bygger bostäder. Dagens stadsplanering bygger på en tanke om samverkan mellan aktörerna. Tillsammans ska de utveckla hållbara och attraktiva stadsmiljöer.

Försäljningen av marken – den så kallade mark­tilldelningen – sker tidigt i processen. De nya mark­ägarna och kommunen arbetar sedan fram en detaljplan tillsammans. I praktiken går stora aktörer in med enorma resurser i denna fas och spelar på så sätt ut de kommunala tjänstemännen. Kommunen har planmonopol på papperet, men i praktiken bestämmer de stora aktörerna. Att kommunen säljer marken innan den är detaljplanerad skapar stora problem. Ett är att små aktörer stängs ute. Tiden från marktilldelning till färdigt bygge är lång. En stor tomt kan kosta många miljoner kronor, och små aktörer kan inte binda kapital i flera år i väntan på att kunna räkna hem investeringen.

Ett annat problem är att marktilldelningen görs alltför storskalig. Vi har undersökt marktilldelningarna i Stockholm under 2015. I genomsnitt omfattade de 144 bostäder. Få har möjlighet att köpa en så stor tomt. De största aktörerna gynnas därför i en oligopolliknande struktur. Om antalet bostäder i stället var 30 i snitt hade ett mycket större antal bygg­företag kunnat lägga anbud. Det skulle gynna småföretagandet i landet och ge förutsättningar för blandstad på riktigt. Detta bekräftas av Konkurrensverket, som i rapporten Byggbar mark 2015:5, lyfter fram vikten av att olika byggherrar tilldelas mark.

Storskaligheten har möjligen tjänat oss väl under delar av 1900-talet, men är inte svar på dagens utmaningar. Men det finns fungerande alternativ. Vi har tillsammans med Linköpings kommun tagit fram ett helt nytt koncept för stadsutveckling i projektet Vallastaden. Det har inte krävts en enda regeländring för att åstadkomma ett helt annat resultat än det vanliga. Bara vilja och mod att utmana marknaden till att leverera vad kommunen och dess invånare önskar.

Kärnan i Vallastadsmodellen är enkel:
• Dela in marken i mindre fastigheter.
• Gör färdigt detaljplanen innan marken säljs.
• Sätt ett fast pris på marken och låt aktörer konkurrera om kvaliteter i stället.

Svårare än så är det faktiskt inte att revolutionera svensk stadsbyggnad!

I Vallastaden delas varje kvarter upp i många fastig­heter med kortsidan mot gatan. Indelningen gör det möjligt att blanda villor, radhus och större flerbostadshus – inom samma kvarter. I Vallastaden är en genomsnittlig marktilldelning just 30 bostäder. Vi ser resultatet. 40 aktörer, från börsföretag till privatpersoner, uppför just nu totalt 1 000 bostäder i en stadsdel som gått från idé till inflyttning på fem år.

Att göra detaljplanen innan marken säljs är kanske den allra viktigaste punkten för att förändra stadsutvecklingen. Självklart har kommunen större möjlighet att påverka en aktör som vill köpa mark – jämfört med en aktör som just fått köpa mark. Genom att göra färdigt detaljplanerna innan marken säljs kan kommunerna styra mot de kvaliteter man vill uppnå. Om marken säljs först när detaljplanen är antagen, förkortas dessutom tiden som byggaktören tvingas ligga ute med pengar.

Det handlar absolut inte om att sälja den kommunala marken med rabatt utan endast om vid vilken tidpunkt i processen avgifterna tas ut.

Det sista kriteriet handlar om kvalitet. Genom att sätta ett fast pris på marken och låta aktörerna tävla med kvalitet i stället för pris styr kommunen mot en hållbar blandstad. I Vallastaden sätts poäng enligt en förutbestämd skala. Variation i lägenhetsstorlekar ger till exempel extra poäng, liksom verksamheter som ger liv och rörelse i bottenvåningarna. Marknadens innovationsförmåga triggas på så sätt till att utveckla bättre miljöer där vi vill leva och bo.

Det finns alltså alternativ till den rådande modellen för stadsutveckling i Sverige. Allt fler kommuner reagerar på att nya stadsdelar håller för låg kvalitet och ställer sig den högst rimliga frågan: Varför får vi inte de städer som våra medborgare efterfrågar?

Vi ställer därför tre frågor till bostadsminister Peter Eriksson och miljöminister Karolina Skog:
• Vad gör ni för att förändra kommunernas arbetsprocesser för stadsutveckling?
• Vem tar ansvar för de samhällskostnader som ­dagens storskaliga och monofunktionella stadsmiljöer kommer att orsaka i framtiden?
• Vad gör ni för att öppna byggandet för nya och innovativa aktörer, så att fler kan bidra till att lösa bostadsbristen?